委託房仲售屋已經是一個趨勢，市場上約90%以上的屋主都會委託房仲代為售屋，但全臺不動產經紀營業員人數在今年5月份正式突破5萬人（內政部不動產服務業資訊系統統計資訊｜請點選左側的統計資訊）大關，導致現在屋主售屋不是找不到人售屋，而是不知道該怎麼選？到底找誰賣比較好？
售屋到底該怎麼選房仲，才能讓自己找到誠信且真正能解決售屋前中後各種問題的優質房仲，讓自己服務費付的值得呢？在開始說明前，小白想先分享屋主售屋前中後的常見困擾，再來說明一個好房仲應該怎麼做才能解決屋主的困擾。
▎屋主售屋前中後的常見的困擾／問題
１.售屋前（委託前）
1-1.我家附近這幾年漲幅驚人，不知道如何制定開價跟底價？
1-2.怎麼做才能賣到市場的最高價？
1-3.屋內瑕疵先修復還是現況交屋比較好？
1-4.每個房仲都說自己很會賣，團隊成交很多件，那到底誰才是真的很會賣？
２.售屋中（已委託）
2-1.都沒人來看房，委託的房仲到底有沒有認真在售屋？
2-2.開始售屋後，被一堆房仲瘋狂騷擾，生活一直被打擾好困擾！
2-3.房仲不知道從哪邊取得我手機號碼打給我，真的好討厭！
2-4.房仲帶看進進出出，會不會弄髒房子，或近期大雨不知道會不會出現滲漏，是不是該去巡一下？
2-5.如果一直賣不掉我是不是該換房仲？
３.售屋後（簽約後到交屋後1-12個月）
3-1.交屋後買方跟我說房子有瑕疵該怎麼辦？
3-2.簽訂買賣契約書後，仲介會不會就不理我了？
3-3.買賣若發生消費糾紛，仲介會怎麼協助？
上述問題都是屋主在售屋時會碰到的常見困擾／問題，不過這些問題房仲都可以事先預防跟處理的，但如果你挑的房仲不知道怎麼解決上述困擾／問題，對屋主來說真的是心累+無奈，明明付了服務費，問題依舊存在或持續發生。
接下來小白分三個步驟來分析，一個房仲做哪些事情可以避免上述這些困擾，或解決屋主的問題，讓準備要售屋的你，可以依照下列步驟去判斷，在你眼前說的天花亂墜的房仲，是否真的能解決你的賣房問題。
▎步驟一：上網查房仲分享那些資訊
現在多數房仲都會在網路上經營自媒體，像是FaceBook、Instagram、YouTube等，但重點不是這些房仲用了哪些個社群平台，而是他們在這些社群平台上，分享那些內容與資訊，那這些資訊對售屋的屋主來說是不是有用的資訊，還是只是一直在社群平台上幫自己的案件打廣告，或是不分情況的一直鼓吹現在房市有多好，大家應該趕快買房之類的言論。
一個誠實且能解決各種賣房問題的房屋仲介，在他的社群平台上一定會分享對買賣方有利的資訊，避免買賣方落入做出錯的決定，或是提供該區域最新的成交資訊等，雖然這樣做卻會讓自己失去資訊不對稱的優勢，但這樣老實的房仲，小白相信一定比較誠實且有能力解決屋主的各種問題。
相信你也認同一個能把資料（訊）整理到全部的人都看得懂，且能分享各類對買賣方有用房產資訊的業務，一定比一個每天只會打廣告跟說自己賀成交有多棒的業務要來的有SENSE對吧！？
▎步驟二：委託前後房仲完成那些事
１.房仲有無提供案件估價報告（解決困擾1-1、1-2）
多數房仲在案件估價的區塊做的很弱，多半憑印象或依照品牌官網系統產製的「鄰近成交行情」來跟屋主做價格的建議，但這樣的作法很容易失誤（記錯）或出現張飛打岳飛的狀況，多數品牌官網產製的「鄰近成交行情」都會參雜不同類型的產品，例如：坪數50坪的產品跟80坪的產品一起出現在同一份「鄰近成交行情」上，導致最後的總價有很大的落差，那這時候黑心房仲的操作空間就出現了。
所以委託售屋找的房仲，如果是提供這類的估價報告，請特別要小心，雖然這些房仲都會聲稱這些資料都與實價登錄網站的資料相同，但他們沒告訴你的是，數據或資料沒經過整理與分類就是一份無用的資料。
如果你委託的房仲，在簽委託前若均未提供經過整理的附近成交行情數據，那一定要先自己做一點功課，才不會讓房仲誤導你價格，小白自己的團隊在接案前，製作的估價報告一定會包括以下幾個資訊，讓屋主可以全盤的了解案件目前在市場上的行情。
✅查大數據估價：AVM估價系統的估價行情。 用大數據去抓附近行情並用模型下去估價，這個系統以前沒這麼精準，但隨著實價登錄的資料庫越來越多及政府公開每戶的交易價格後，在數據取得越來越完整的狀況下，評估不動產的成交價精準度其實蠻高的。
✅查歷史成交價：不動產交易實價查詢同類型案件的成交金額（提供查詢設定的條件）。 政府認證的實價登錄，但重點是你輸入什麼條件去搜尋，一定要同類型的商品比同類型的商品才有意義，拿透天比大樓或是建坪45坪的2+1房去比55坪的3房是沒有意義的，而且實價登錄是過去的價格，現在的價格能賣的比較高還是比較低，還是要看當下市場的氛圍，過去的價格只能當個參考。
✅查市場開價：比房網同類型案件的開價金額（提供查詢設定的條件）。 不一定要用比房網查詢，只要能一次收整各房仲品牌、591、樂屋網、yes319等售屋平台案件的系統都可以，那小白會選用比房網的主因除了他有上述功能外，還提供一個售屋上架的時間，這點蠻重要的，主要可以用來判斷什麼樣的價格在市場上市賣不掉的，可以做為提供屋主開價及底價的建議。
✅查買方認知價格：買方可能會出的價格。
✅綜合評估：依照屋況（裝潢程度、瑕疵狀況）判斷，並綜合上述資訊，給屋主開價及底價的建議。
綜上，一份好的估價報告，至少要有上述幾個基本項目，才能讓屋主能比較快速了解行情及市場現在的狀況，才不會有被房仲牽著走的狀況，所以願意提供這麼完整估價報告的房仲，小白認為比一般憑印象就跟屋主建議價格的仲介要來的好太多。
售屋的房仲有做到這點，一定可以解決1-1及2-1的困擾，這邊解釋一下為何可以解決沒人看屋的問題，如果售屋的訂價合理或相對貼近市場，不太可能發生沒人來看屋的狀況，當然銷售策略及房仲有無認真很重要，但小白會認為定價合理更重要。
☑️1-1.我家附近這幾年漲幅驚人，不知道如何制定開價跟底價？
☑️1-2.怎麼做才能賣到市場的最高價？
２.房仲有無保護屋主個人隱私（解決困擾2-2、2-3）
小白認為保護屋主的個人隱私的重要性僅次於將房屋售出，屋主將房屋委託給房仲銷售，就是想圖個清靜花錢找人辦事，卻常發生事情還沒辦完，引來一堆蒼蠅的窘境，而且還是又煩又黏人的蒼蠅，趕都趕不走。
所以小白的團隊在接受屋主委託後，如果我們是屋主第一個委託的房仲，小白一定會代理屋主去地政局申辦地址隱匿，地址隱匿可以大幅降低委託仲介以外的仲介到戶籍地登門打擾或影響還住在戶籍地的家人作息，但仍有房仲的老鼠屎，會透過一些違法的作法（例：小白機）來取得屋主的個資進行拜訪，如果你已經做了地址隱匿，但卻還是有房仲找上門或電話與你聯繫，你的資料多半已外洩。
這邊小白分享一個招式，讓你可以直接嚇退騷擾的房仲，地址隱匿後仍有房仲登門拜訪或採電話方式跟屋主聯繫時，可以直接告知對方：「你已違反個資法，請依20條第2項停止利用我的個人資料，否則將依法提告。」，基本上講完這句多數的房仲就會知難而退。
那除了地址隱匿外，小白的團隊在拍攝案件時，也會特別注意角度與窗外的風險，盡可能的不去洩漏案件的位置，讓同業在反開發時增加難度，會比較難找到售屋的確切位置，進而無法進行反開發的動作。
☑️2-2.開始售屋後，被一堆房仲瘋狂騷擾，生活一直被打擾好困擾！
☑️2-3.房仲不知道從哪邊取得我手機號碼打給我，真的好討厭！
３.房仲有無提出房屋銷售策略（解決困擾1-3、1-4、2-1、2-5）
一個好的仲介在接委託案件時，應要能講得出來他要怎麼賣這間房子，而非跟屋主說我很會賣，我的團隊很強之類的用「嘴巴說說」的銷售模式，如果你找的業務人員只會講這種鬼話，小白相信他大概只會把你的案子上架官網及其他售屋平台而已。
因為現在房仲多半有經營自媒體，所以一個完整的房屋銷售策略除了上架各售屋平台外，下一步還可以看看房仲除了最基本的上架官網及其他售屋平台外，還有沒有額外曝光的管道，像是FB、YT、ig、短影音等，如果都沒有那你找的房仲還停留在3、4年前的銷售階段，但不是曝光有流量就一定賣得掉，所以接下來我們還要看房仲有無提出其他的建議與屋主討論。
房屋銷售是一段過程，需要隨著市場變化屋主一定要進行調整，然而現實大多數的狀況是，屋主不知道要調整且房仲也不敢跟屋主說，怕跟屋主講實話屋主就不願繼續給委託，但這樣很容易讓屋主錯過賣房的好時機，而且銷售時間拉長一定會增加售屋的成本。
所以在了解完房仲的銷售管道後，還可以進一步看看房仲有無分析目前市場的狀況，及這個案件該怎麼調整與包裝，因為案件若屋況不佳，或是本身就有一些滲漏的瑕疵及屋內雜物太多等狀況，這些問題小白認為都應該歸類在房屋銷售策略中去建議屋主該怎麼做，或是在拍攝房屋行銷照片時，該如何整理讓賣相看起來好一點。
最後銷售策略也要包含，假設賣了1-2個月後，帶看人數為0或看屋人數低迷，該如何調整銷售的文案，或依照帶看客戶的出價意願，來建議屋主開價該如何調整，而且是在一開始就要給屋主建議，如果接委託的房仲沒在接案一開始就說明這部分，後面多半不敢講或你只會覺得房仲想跟你議價！
所以如果你遇到願意跟你說他會怎麼銷售你房屋的仲介，請認真觀察他後續有沒有做到他講的，如果都有做到也覺得專業度、服務態度都很好的話，一般約到期就可以考慮給他專約試看看。
☑️1-3.屋內瑕疵先修復還是現況交屋比較好？
☑️1-4.每個房仲都說自己很會賣，團隊成交很多件，那到底誰才是真的很會賣？
☑️2-1.都沒人來看房，委託的房仲到底有沒有認真在售屋？
☑️2-5.如果一直賣不掉我是不是該換房仲？
４.房仲有無回報案件各種狀況（解決困擾2-1、2-4）
房仲回報案件銷售狀況，是多數屋主判斷房仲有沒有認真售屋的一個重要參考，但如果你委託售屋的房仲回報方式僅採文字或電話回報，屋主就沒辦法判斷到底有沒有這組客戶，進而無法知道該案帶看的次數及情況。
再來就是有些房仲在帶看後的回報，是不是只做半套，例如只傳一張照片給你，或是跟你說今天誰來看就…沒了，小白自己的團隊在跟屋主回報時，一定會做到買方的基本背景回報，及今天帶看買方的狀況或問了哪些問題，也會判斷這個買方是不是準買，或只是來看看的「看屋族」（註1），如果買方非準買只會簡單回報，精準的回有利於屋主判斷市場狀況。
但在業界很多仲介都會做「辛苦度」，沒帶看也會假裝自己有帶看，回報假資訊就為了博取屋主的信任，但這樣的做法真的超愚蠢，因為這樣會讓屋主誤判情勢，以為自己的房子炙手可熱，而喪失最佳的售屋機會。
那除了帶看的回報外，再來就是屋況的回報，如果屋主沒有住在銷售的不動產內，是空屋狀態委託房仲銷售，那不動產屋況的整潔或狀況，小白會認為這也是需要回報給屋主的一個重點，委託銷售的房屋屋內若有瑕疵沒處理，一定是買方拿來議價的一個重點，所以身為房仲些狀況一定要即時回報給屋主，並與屋主討論該如何解決，才能夠創造雙贏，如果狀況不嚴重可以簡單處理，以小白的做法都是直接處理好後，再跟屋主作回報。
☑️2-1.都沒人來看房，委託的房仲到底有沒有認真在售屋？
☑️2-4.房仲帶看進進出出，會不會弄髒房子，或近期大雨不知道會不會出現滲漏，是不是該去巡一下？
只看屋但基本上不會買的客戶。
▎步驟三：詢問房仲各種售屋衍生問題
要知道一個房仲是不是真能解決各種問題，多半要在發生問題後才會知道房仲的能力與能耐，不然沒事的時候大家都很會講，但出事了卻沒一個能把問題解決好，沒有事先察覺，等到事情發生時才發現這個房仲能力不好，身為屋主的你一定會欲哭無淚。
小白在幫朋友、群友或諮詢的客戶處理事情的過程中，真的聽過太多業務無能的故事，以下這幾個問題，請務必在售屋前務必詢問服務你的房仲，並看他們的回答是否符合邏輯，還是支支吾吾根本說不出什麼解決辦法來，如果是後者的話，建議您趕快換房仲服務為上策。
１.如果交屋後發生滲漏，你會怎麼處理？
測試房仲如果萬一發生漏水或屋主要修繕瑕疵時，仲介會怎麼去做協助，如果委託售屋的仲介說明的2266，萬一售出的不動產有滲漏瑕疵，你大概也別奢望他能幫忙什麼了。
２.簽訂買賣契約書後，還有哪些步驟跟程序？以及你能幫忙什麼？
測試房仲對買賣流程的熟悉度，程序說明如果順暢，在簽約後你有問題詢問房仲，也才能有一個與代書的通知有個對照。
３.你們公司在拿到服務費後，什麼時間才會發給業務？
有些公司會在買方的款項入帳後，會直接將獎金發給房仲，但這樣的做法有機會讓業務覺得，我獎金拿到了，後面就隨便處理就好了。
４.售屋委託契約書中，有沒有對賣方較不利的懲罰條款？
有些品牌的委託契約書中，會藏一些對賣方較不利的委託條款，這點可以直接詢問房仲的想法，但是這條在房仲解說後，還是要自己看一遍去做判斷，重點在如果有看到「懲罰」或「違約金」這兩個關鍵字都要特別注意。
５.案件銷售除了官網跟591外，你還會上架哪些平台？
現在房仲售屋如果只上架官網或591是不夠的，如果你委託的房仲只會上架這些，甚至跟你說他會「守現」（註2）或「發傳單」，那建議還是換一個房仲吧！都2022年了，馬路上的買方只會越來越少，現在還只會經營馬路的房仲，在未來註定會被淘汰。
６.如果發生消費糾紛，你們公司會有非品牌總部的律師協助嗎？
這點蠻重要的，很多屋主都以為找大公司會有保障，如果有消費糾紛時，品牌總部的法務會協助，但依照小白自己的實務經驗，法務會協助沒錯，但協助的不是消費者的部分，而會以品牌形象或業務有無需要賠償的角度切入，不一定會站在消費者的立場。
７.你的回報模式會怎麼回報？
會回報的房仲回答這題會回答得很快，若平常沒有在回報的房仲，肯定支支吾吾答不出來。
８.你會怎麼保護我的隱私，或我被同業騷擾時，該怎麼辦？
這點的正確做法可以參考步驟二的第２項「房仲有無保護屋主個人隱私」，一個懂得保護屋主隱私的房仲，一定知道正確的做法該怎麼做。
☑️3-1.交屋後買方跟我說房子有瑕疵該怎麼辦？
☑️3-2.簽訂買賣契約書後，仲介會不會就不理我了？
☑️3-3.買賣若發生消費糾紛，仲介會怎麼協助？
人守在銷售案件現場，等過路客上門的一種「被動」銷售模式。
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▎小白的建議
買房賣房都是人生大事，售屋選到一個專業貼心的房仲真的很重要，售屋初期若沒有熟悉的房仲，一定要簽一般約，可以先找1-3家不同品牌體系的房仲來試看看，一次簽不要簽太長，一開始就先抓2個月，並依照上述的方式去觀察哪位房仲較佳，如果不行就直接換掉，在換一組房仲，直到你找到好的房仲為止。
但這樣做的前提是，你得自己抓開價跟底價，不然很容易被房仲牽著走，或是開了一個根本賣不掉的價錢，浪費自己的時間跟金錢，如果你賣的是大樓，社區中若有同類型的案件，建議跟該案的房仲約看屋，去了解開價跟在市場上銷售多久，藉此比較自己的房子與競爭對手的優缺。
這篇文章的大部分的作法，是小白自己與團隊在接售屋委託時，會幫屋主做的事情，解決屋主的問題是團隊一直在追求的目標，但在台灣多數的房仲追求的都是獎金，而非把目標放在處理、解決問題上，致使屋主支付了相較其他國家高額的服務費後，但卻得不到應有的服務與安寧，真的超級無奈。
看完文章後，你仍有售屋上的問題不知道找誰聊聊嗎？或是準備要售屋，但仍不知道找哪個房仲好呢？歡迎點擊下方的圖片，加入小白的LINE官方帳號做進一步的諮詢。
