新手買房尤其是買大樓，都會特別去注意社區的管理費有多少，但小白相信很多的買房新手大概都是有看沒有懂，或是只看餘額有多少，然後就…沒有然後了，但如果你懂單純看管委會的財務報表，及布告欄其他資訊，就能看出很多關於這個社區的財務狀況，今天小白想來幫大家劃重點，幫你避開這些地雷社區，這些點可能不少新手房仲都不一定知道，俗話說靠人人倒，想買財務狀況優質的社區大樓，靠自己最好。
有句話說「金錢不是萬能，但沒錢萬萬不能」，社區的財務狀況好不好，不單純是財務紀律的問題，更是一個社區的安全問題，2021年10月14日的高雄城中城大火（新聞連結：https://www.ctwant.com/article/145101）就是社區沒錢修繕消防設備導致的悲劇，以及2022年3月8日全台無預警大停電（新聞連結：https://pse.is/42wp3s），這「驚天一跳」也跳出了台灣多數舊大樓設備老舊及保養問題，相信台灣的舊大樓一定不只這些上新聞的有狀況，只差別在損壞嚴重不嚴重及維修費用多寡，但在短短的30-60分鐘看屋過程中，要快速在3-5分鐘快速了解判斷社區財務狀況好不好其實不是一件容易的事。
▎看大樓時如何快速判斷社區財務狀況是否及格
小白帶買方看屋時，通常都會抓三個重點，來快速判斷社區「財務狀況」這項是否及格，尤其是帶客人看屋遇到小白自己不熟悉的社區時，也會用這三招來幫客戶把關，如果三項都通過的話，那社區的管理費就是及格的狀態。
１.公共基金要大於電梯數量*100萬（通過）
大樓屋齡過20年後，會有比較大的機會需要大筆維修，維修項目中，金額相對大的項目有「電梯更換」、「外牆滲漏水」與「結構補強」等，小白通常會先以「電梯更換」，作為最簡易的判斷標準。 看屋時，可以詢問帶看的仲介，這個社區的公共設施是否經歷過重大修繕（不動產現況說明書中亦有揭露），若無的話，就可以看社區公共基金有無高於社區電梯數100萬這個金額，來判斷管理費是否能全額支付電梯更換費用，若管理費定存的金額遠低於電梯數量100萬，那購買這間就要有心理準備，未來除了原本支付的管理費外，還要要額外支付大樓「電梯更換」的費用。
２.遲繳管理費的期數均低於2期（通過）
遲繳的公告多半可以在大樓電梯或公佈欄可以看見，社區若遲繳的人多，而且還都是那種遲繳好幾期（遲繳六期以上）的住戶，那表示管委會無任何作為，甚至是不知道如何對付這類的人，基本上這樣的社區會慢慢的有破窗效應發生，有這樣的狀況社區的財務狀況，不會好到哪去而且還會每況愈下。
３.管理費是否長期收入大於支出（通過）
管理費長期來說，收入一定要每個月都大於支出，但通常我們去看房時，只能看到單個月的狀況，這時候我們就要觀察當月支出，有無金額較大的支出項目，也可以去翻閱管委會的開會紀錄，亦可得知當月份有無金額較大的支出，或是修繕項目，單月若無金額較大的支出項目，但單月的支出>收入，那就可以推斷該社區財務狀況長期可能支出大於收入，那對社區大樓長期來說，如果能控管到單月社區支出的金額<單月管理費的50%，這樣的狀況代表社區財務狀況較健全，長遠來看較不易遇到財務危機或修繕時社區沒錢的窘境，反之就是比較糟的狀況。
▎進一步判斷大樓管理費財務狀況好不好
想進一步判斷大樓管理費財務狀況好不好，小白想從「開源」跟「節流」這兩點來切入，但這兩點都要自己實際去聊聊或多方打聽才會知道了，比較沒辦法在看房的第一時間就知道，如果你很確定要買這個社區大樓，可以在看屋結束後繞回來跟管理員聊聊天，或請房仲去問屋主一些關鍵問題，你會比較好判斷社區的「開源」跟「節流」做得好不好。
１.開源：社區大樓住戶對於管理費漲價的支持度有多少？
開源這點就要請帶看的房仲詢問屋主，社區區權會有無討論過調漲管理費這個議題，及大家對此議題的意願，物價及人事成本幾乎年年上漲，有可能20年社區管理費都不調漲嗎？若住大樓鄰居均無這個認知及共識，社區的財務狀況早晚入不敷出。
沒住過大樓的人可能會對調漲管理費這件事情無感，甚至覺得這不是一件太難的事情，但有住過舊社區大樓的朋友就會知道，要從住戶口袋中多摳個幾十元出來都很難，所以開源這件事情，一定要去深入了解該社區有無漲過管理費？多久前漲的？一坪漲多少？這幾個問題。
２.節流：社區大樓過往有無發生刑事案件？
節流這點，多數社區都有監委，要從中做手腳其實沒這麼容易，加上一般採買的回扣認真說錢其實都不大，如果要做到每個月A的錢數目都不小，社區大樓就會常呈現入不敷出的狀態，其實蠻容易被發現的，加上要能每屆都當上委員甚至任要職，也不是這麼的容易，所以小白才會想把重點放在社區過往有無發生刑事案件上。
這件事可以請房仲或自己詢問總幹事，過往有無發生過管委會侵占，或管理員/物業人員捲款潛逃的刑事案件，類似的案件買方只要有心打聽一下，或上各大論壇（PTT、Mobile01及FB社團）等做點功課，都有機會發現這些蛛絲馬跡，社區大樓只要發生過類似案件，都是蠻大的傷害，因為都是大筆金額才有機會使人鋌而走險。
▎買大樓管理費其他注意事項
１.社區大樓建築時間
在台灣，社區大樓向住戶收取管理費，並非是有公寓大廈開始就有的規定，開始出現管理費這個項目，是從1995年公寓大廈管理條例上路後始訂定相關規範，所以如果你買的大樓興建完工日在1995年以前，就要小心社區管理費或公共基金不足的狀況。
２.北中南部管理費每坪費用
管理費每坪費用基本上只能抓一個大概，以近5年新建的大樓為例，北部與中南部落差如下：
2-1.北部行情
一般大樓管理費合理行情約50~90元/坪
豪宅大樓管理費合理行情約100~180元/坪
2-2.中南部行情
一般大樓管理費合理行情約40~70元/坪
豪宅大樓管理費合理行情約80~100元/坪
▎小白的建議
下次看社區大樓時，若想快速了解社區大樓的財務狀況及財務體質，可以依照本篇文章的三個項目去觀察社區公佈欄或電梯內的財報，可以快速的協助你判斷這個社區財務狀況及不及格，如果及格的話就能比較安心進行下一個階段。
但若還是擔心，建議可以在看屋後，自己再繞回來詢問管理員近階問題，或是再帶看當下請房仲協助詢問屋主，有點算再買個保險的概念，因為一個有財務紀律跟規劃的管委會，除了對你住在這邊的安全有助益外，也與房子的保值甚至增值性有很直接的關係。
