2022年已經接近尾聲，你還在尋尋覓覓心中的好房嗎？2022年是台灣近10多年的多頭以來，交易量降溫最有感的一年，之前小白在6月的文章「2022年適合買房子嗎？自住真的什麼時候買都沒差嗎？」有說明自住什麼時候買都沒差，也有提到2022年適合買房的三種人，但在今年多空交戰這麼混亂的狀態下，因為剛需要買房的買方，小白想額外在寫一篇2022年年底買房買方一定要知道的風險，這些風險中，有些風險不止2022年年底要注意，2023年年底甚至往後的幾年都要注意！
▎買貴的風險（2022年底會發生的風險）
2022年因為疫情及戰爭（烏俄戰爭），使國際原物料波動/漲幅太大，連帶國內相關的建築成本就像坐火箭一樣，直直衝上天，以及這2-3年房市交易熱絡，導致建商購地及建案開工量體增加，南部地區還有科技業擴廠的興建需求，但全臺建築業人力並沒有因為這樣大幅增加，進而讓人力成本大增。
綜合上面兩種因素，2022年對建商來說是一個成本很難掌控的一年，為了避免蓋到一半又因為原物料或人力波動影響原本一開始評估的利潤，所以乾脆直接將開價直接以市場最高價來作為預售屋建案的開價，除了能降緩案件的銷售速度外，萬一市場有變化變的不好銷售的話，還可以以退為進，10月31日就有新聞報導，台中某建商「降價退錢」的新聞（ptt紀錄頁），明眼人應該都看的出來，就是賣的不好才降價，然後找代銷出來講個說法這樣。
所以如果你是最近（2022年年底）要買預售屋的朋友，一定要衡量自己的財務狀況，以及是不是完全純自住（至少抓5年起跳），不然現階段買房真的很有機會買在近5年房市的最高點，不過有些預售屋建案如果開價的坪單價比週邊的預售屋開價要來的低，這些建案小白還是建議可以去看看，因為有些建商如果有自己的營造廠，或是購地的時間較早，在價格上一定會比其他預售屋要來的有優勢，如果真的有需求及自備款沒這麼足的時候，建議可以先從這些建案著手去看屋。
▎品質的風險（2022年底與後續都會發生的風險）
１.預售屋品質參差不齊（2022年底與後續都會發生的風險）
上一段我們有提到，這幾年因為房市交易熱絡，導致建商購地及建案開工量體增加，但台灣建築業人數並未大幅成長（109年營造業概況調查 營建署估缺工數達11.8萬人），這樣會導致有些建案趕工時，使用剛入行的新手或外籍勞工來施工，進而導致預售屋建案品質參差不齊，雖然這個說法很難被求證，但小白自己有詢問過一些營造業的朋友，確實有些建案有些這樣的狀況。
而且在缺工的問題，算是一個不可逆的問題，只要台灣的生育率未提升，政策上又不大量開放外籍人力解決國內營造需求的話，小白覺得這個問題可能會一直持續下去，所以並非只有2022年會發生，未來的幾年會持續發生類似的問題。
２.預售屋建商倒閉（2022年底會發生的風險）
2022年年底是一個多空交戰外加國際局勢不明的一個階段，加上先前政府接二連三的打房政策與金管會對資金的限縮等，尤其是最後一項，資金限縮的不會是只有一般民眾，對建商來說更是有感，加上銀行是一個晴天開傘，雨天收傘的行業，只要小建商的資金鏈斷裂，或國際上出現規模較大的金融危機，銀行只要趨於保守，首波遭殃的一定是這些被雙面夾擊的小建商。
所以今年買預售屋，建商的規模、建案工程的進度及履約的方式，會是你一定要注意的點，小白相信明年小建商倒閉出現爛尾樓的新聞，一定會比去年或前年要來的頻繁。
３.預售屋延遲交屋（2022年底與後續都會發生的風險）
年底大家都忙，你忙建商、工務局的審查人員、裝潢廠商及設計師等，也一定都超級忙，所以你買的預售屋若建商預期在年底交屋，這幾乎是一件不可能的事情，加上疫情隔離因素，小白有客戶原定2月份交屋，結果拖到當年7月份才社區住戶才陸續交屋的經驗，客戶那戶更是拖到了9月份才完成全部的交屋程序。
所以如果有急著入住或裝修的買方，預售屋交屋的時間若在農曆年前後（12、1、2、3月份），基本上要能案建商規劃準時交屋的機率真的不高，所以自己就要衡量評估一下裝潢開始與入住的日期，買預售屋若交屋時間在年底，交屋的時間要進可能抓寬鬆一點，才不會讓自己衍生出額外的成本。
▎違約的風險（2022年底與後續都會發生的風險）
年底多數銀行可放款的水位都所剩不多，所以在年底的時候會很挑客戶承貸，尤其是今年（2022年）金管會調升存款準備率（下簡稱存準率），還調升了兩次，存準率分別在7月1日及10月1日調升1碼，調升存準率會造成銀行在承貸房貸時，需要準備更多的現金放才能夠承貸更多的房貸案。
這樣的狀況會導致銀行在承貸房貸案件時，對貸款人的條件審核更加的嚴格，因為可用的銀彈變少了，承作案件時就要更謹慎，小白今年和銀行界的朋友/客戶交流時發現，今年銀行的房貸審查從7月份開始變的相對嚴格，條件未在一定水準以上的貸款人幾乎都會被銀行擋在門外，或是給軟釘子（低成數高利率）讓你知難而退。
在這樣的狀況下，買方就很有可能面臨違約的風險，因為多數的房仲/屋主都不希望買方押「貸款成數不足無條件解約」的特約條款，加上多數房仲對買方的貸款還款能力評估都不太及格，只要能成交斡旋先收再來想辦法，或是要求代書去銀行硬喬，有過就過沒過就跟買方說這是你的問題，請將自備款提高或是解約沒收斡旋金/簽約金等。
所以2022年年底買房的買方，一定要自己先評估自備款及對應買多少總價的房子，自備款最好能抓寬鬆一點，2.5成甚至3成都能避免讓自己陷入違約的風險中，這部分千萬別「只」聽房仲講，自己也要能有一點判斷力或稍微理解該怎麼評估，後面小白會寫跟貸款有關的文章，屆時會新增「閱讀更多」的連結在本段底下。
▎小白的建議／想法
2022年是買房風險很高的一年，但如果你真的有需求，該買還是得買，有的人可能會說「今年那麼貴為何還要買不再等等？」，但依小白接觸房地產到現在，不管任何時候都有人嫌房子貴，但前幾年有捏著買下去的買方，現在到底是賺還是虧，應該不用小白多說。
至於品質的問題，小白會見今年買房要以口碑佳的大建商為主，萬一要買小建商的案件，一定要去現場看工程進度是否正常，還有詢問代銷/仲介該建案的履保機制，如果是同業連帶擔保就得要小心一點。
至於最後違約的風險這部分，簡單來說不要只抓2成作為頭期款，能抓到2.5甚至3成最安全，不然寧可降低你買房的總價，以降低違約的風險。
