不少買方有問過小白「為什麼屋主急售下殺的案件我都買不到？」這個問題，或請小白協助找房時，都希望小白手上如果有屋主急售下殺的案件，可以第一時間跟他通知，他希望有這個「緣份」可以買到市場上便宜的案件，但相信不只小白，其他仲介聽到「緣分」這兩個字，多半會想直接pass這位買方，因為「緣份」是沒辦法成交的，只有「元份」才有辦法XD
不過小白相信多數仲介不是不願意將屋主急售的案件，在第一時間報給自住的買方，而是自住的買方多半是自己將這個機會搞砸卻還覺得仲介服務費收太多，今天小白想從仲介的角度來分享，為何一般買方很難買到屋主急售下殺的案件，也會分享要如何知道買方在仲介心中的等級，讓你進一步了解自己在服務業務的心中，是個A咖買方還是C咖買方。
▎為何屋主急售案件不會第一時間通知一般買方
有句成語「門當戶對」相信大家都聽過，對取得A案（註1）的仲介來說也是如此想的，A案當然要配A買，因為對一般仲介來說，一年要接到第一手A案的機率超級低，整年度接的到一個都要偷笑，所以A案對仲介來說就是一個天上掉錢的概念，但並非接到A案就一定能賺到錢，因為A案多半都存在一些瑕疵或潛在問題，所以對仲介來說當然要將案件資訊優先傳給能在第一時間做決定，或是有能力處理/解決瑕疵或潛在問題的買方。
Ａ案就是大家說的Apple案件簡稱，通常指低於開價接近市價底價低於市價的案件，或是屋主有急售價格相較其他案件好談的案件。
而且屋主急售的案件，屋主一定會希望案件銷售的速度可以越快越好，所以仲介都不會有太多的時間讓買方考慮、帶家人在來復看，或是晴天、雨天、白天、晚上要各看一次，小白實務上狀況也是如此，故只要買方跟小白說想買屋主急售的案件時，小白都會反問一句話：「你能多快做決定？」，只要回答不是看完就能做決定的，依經驗有很大的概率都是買不到投資價的買方。
綜上，我們會知道，自住買方要買到價格便宜，又符合自己需求的案件的可能，幾乎微乎其微，就算你配合或信任的仲介，在第一時間通知你來看屋，看完還是會對不動產本身的問題或瑕疵有疑慮，導致讓無法立刻下決定，然後一眨眼的工夫，就被以投資為導向的買方買走了，因為這些投資為導向的買方很清楚的知道，只要能花錢解決的問題都是小事。
▎九大讓自己變成Ｃ買的地雷作法
上一段我們知道多數仲介都會將A案第一時間報給自己口袋名單中的A買，但知道了這點，多數買方還是不太知道要怎樣成為仲介的A買，小白將這個部拆分兩段，先聊聊什麼地雷作法會讓自己變成仲介心中的C買，再來聊聊如何測試自己在仲介心中是不是A買及要怎麼循序漸進變成仲介心中的A買，這樣會比較全面一些。
１.打從心底不信任仲介
「業務的嘴，騙人的鬼」這句話相信大家都聽過，但每個行業總是有好人跟壞人，一竿子打翻整船人的想法，一定會讓你失去很多的機會，雖然我們常聽到真心換絕情的故事，但不代表全部的仲介都是壞人，而且買方在不信任仲介的狀態下，相信仲介對這類買方也是如此的想法，在沒有互信的原則下，這類買方當然不會在第一時間知道A案。
２.需要「緣份」才能買房
買房看「緣分」真的太難了，因為有緣分你真的不一定買的下手，加上「緣分」不是什麼都不努力「緣分」就會從天而降，小白舉某位買方很有「緣分」的案例分享，你就會知道緣分其實沒辦法幫你買到房。
某位買方找房看快一年，終於看到一間實價登錄1050萬的房子，但屋主想賣1200萬，看屋後老婆說這間房子蠻喜歡也都符合需求（有緣*1），每個仲介都覺得這間適合（同時有2為仲介推薦）這位買方（有緣*2），小孩來看過對房子超愛賴著不想回家（有緣*3），從上面幾點， 應該能感受這間房子跟這位買方很有緣吧！？但這位買方的自備款只有150萬，最後還是因自備款不足加上家人不支持，而放棄這間房子。
你可以拿這個問題問自己，就會知道要靠緣分找房本身就是一句沒意義的話，多數時候不說還好，一說還有可能讓仲介的熱情直接冷掉，面對要「緣分」才能買房的買方，小白相信你是仲介也不會想將好不容易出現的A案報給這類買方。
３.買房急迫性「不急」
這個作法應該能排進買方將自己從仲介心中打入C買等級的最快作法之一，如果不急又講不出原因（註2），而且還要看不看的，看屋積極度差，小白相信多數仲介第一次帶這類買方看屋後，應該都會直接跳過，更別說開發到A案第一時間通知這類買方了。
其實說不急又講不出理由的買方，多半是不知道自己要什麼，或是已經看到麻痺，不知道自己在看什麼，也有可能就是喜歡的存錢速度追不上漲價幅度，那如果是屬於前者（不知道自己要什麼），加上看屋積極度還差，以一個月看一天3間的速度，你看一年還是不太知道自己要什麼。
小白自己當買方的時候，平均1-2週就會約仲介看屋，不一定會看一整天，但至少2週可以看一間房的速度來累積看屋經驗。
４.不知道自己要什麼產品或條件
這個跟前面不急很像，若剛開始看，其實小白會建議買方可以跟仲介講你的狀況，然後跟業務說清楚然後在看哪個業務願意陪你走完買房這段路，當然買方自己積極度也要夠，除了積極看屋也要積極了解自己要什麼，然後看屋的過程跟仲介進一步培養信任關係，不然連你都不知道自己要什麼，仲介在開發到A案時又怎會第一時間想到你的需求？
５.沒錢還打腫臉充胖子
其實沒錢還是先認真賺錢比較實在，那有的買方可能會詢問，我不知道我想買的房要多少自備款，所以我想先看，這樣想沒問題，但小白真的有遇過有買方拿買車的自備款（50萬），來看7XX萬三房的經驗，所以如果你的自備款不足，可以提出請仲介幫你試算買多少價位的房子較安全，而非跟仲介說自己錢夠，但等找到適合案件，仲介詢問要不要下斡旋時，又支支吾吾不敢決定，這樣的狀況搞過一次，仲介要第一時間報A案的機會應該也是趨近於零了。
６.非買房Key Man
有些買方看了老半天，永遠都是家人不喜歡，家人不同意，家人無法接受，但卻說不出家人不喜歡的點，或家人根本沒來看過就說不喜歡，如果來看屋的非買房決定的Key Man，仲介要把開發到的A案第一時間報給這類買方的機率也是低，因為這類買方看完後一定還要找家人來復看或過五關斬六將，等買方搞定一切A案早被同業成交了，仲介當然不願意在第一時間通知這類買方。
７.沒有行情認知
部分買方出價永遠都用自己的觀念在出價，因為自己不尷尬，尷尬的就是別人，小白曾經反問這類的買方，如果你是賣方，出價你自己能接受嗎？通常問這個問題問完，這類買方就是各種迴避或找藉口，然後…就沒有然後了，那仲介開發到A案，會想在第一時間通知這類買方嗎？答案應該都是不會，因為通知完，只會被出更低的價格，然後又被同業成交。
８.自稱自己是投資客
其實買方是不是投資客有經驗的仲介看了就知道，或是直接聽買方的分享或測試就知道，例如：
8-1.看買方如何分享怎麼抓投報率，或是看買方抓這間的裝修成本，多半都不會與實際落差太大。
8-2.什麼都不說，身上有現金直接下斡旋，斡旋的金額也下的很精準，會低於底價但不會差太多，讓仲介願意去談但又要很努力談的一個價格。
所以一般買方如果沒有一點功力，這樣說反而有反效果，因為一下就被識破了，沒加到分反而還被扣分，而且仲介立刻判定眼前的這位買方是一個C買。
９.服務費往死裡砍
有些買方運氣好剛好遇到仲介手上有A案，不過這些買方在仲介第一時間報案件後，還是有機會用一般自住客常用來節省成本的做法「砍仲介服務費」來讓自己成本能更少一點，但真正厲害的A買除了不砍服務費外，還會想盡各種辦法要讓仲介能多拿服務費，因為他們很清楚的知道仲介報A案的獲利，絕對遠超過這些小錢，所以想砍服務費的這類買方，也屬於不太有機會拿到A案的買方。
▎如何知道自己在房仲心中是不是一個A買
看完上兩段，相信大家應該清楚的知道，要能夠獲得A案的第一手資訊，買方一定要讓自己是一個A買，但對買方來說，比成為一個A買更重要的是，服務你的仲介是不是覺得你是一個A買，所以小白想分享以前當買方時，測試仲介的一些小技巧。
１.第一階段：仲介有無在乎你的訴求
在與仲介第一次接觸後，可以先你提供買房的訴求，然後觀察仲介後續有無依照你的需傳丟案件給你，如果服務你的仲介只是傳他自己開發的案件或是店頭案件（註3）給你，那基本上這個仲介是沒什麼把你放在心上的，你在他心中可能是B買或C買的等級。
房仲所待的仲介店案件。
２.第二階段：針對你提出的訴求有無進一步詢問或了解
在與仲介帶看一陣子後，如果你的需求在市場上的案件很少，那在這幾次帶看過程中，仲介一定會進一步詢問你的需求有無要調整，但如果你對仲介傳給你合適的案件都要看不看，仲介直接pass你的需求也是很正常的，所以請在第一階段結束後，自己也要積極的找案件跟仲介討論，或是仲介傳案件給你的時候，請認真考慮及排時間出來看屋。
但如果你提出的訴求，仲介都照單全收，也沒有進一步了解你的需求或會這樣提的原因，那你在心中應該也還沒到A買的程度，可以看看是不是上面變C買的地雷做法中你踩到了其中一個，才導致仲介不太想理你。
３.第三階段：有無關注市場上符合你需求案件並第一時間跟你分享
在找房又找了一段間後，如果服務你的仲介有在第一時間分享他在市場上看到符合你需求的案件，通常這時候你再仲介心中已經有一定的份量了，很接近A買或已經是A買的等級，接下來就可以找機會跟仲介提，除了自住的房子外，若有機會希望可以買一間投資用，但前提是要先搞定自住這間，不過如果近期有適合的投資案，可以請仲介第一時間通知，接著就看仲介有無提供類似資訊給你，就能知道你在仲介心中是不是已有A買的地位了。
▎小白的建議
有人看完這篇可能會覺得，感覺這篇都在幫仲介講話跟打臉買方，或許有些買方會覺得那我自己找總可以吧！但…小白想說一個殘酷的事實，經非官方統計的數據指出，市場上在銷售的房屋中，約7-8成都是委託給房仲在銷售，要從房仲那邊拿到A案都已經這麼困難了，身為非從業人員的一般買方，你怎麼有自信說要自己找A案呢？除非你有著一些一般人沒有的管道，那就另當別論了。
第一段我們有提到，A案多半有一些問題或瑕疵，自住型的一般買方，不一定有能力能解決，所以就算你跟仲介培養到他願意報A案給你，但這些問題及瑕疵你的仲介能不能說的清楚，或是保障（例：瑕疵擔保）能不能等同一般買方都很難說，萬一買便宜就沒保障，你能接受嗎？這些都是一般買方想買屋主急售案件時需要考量的點，而且也要看你的仲介處理問題的能力好不好，萬一不好或你高估自己處理問題的能力，那很可能折了夫人又賠了兵得不償失，小白以前當買方時也有過類似的經驗，但也是因為第一次買房不想搞的這麼複雜選擇放棄。
所以要買屋主急售的房子，請先將自己的能力提升，並跟仲介培養信任度，才有機會在第一時間接觸到屋主自售的案件，並以最快的速度判斷這間房子是否能入手，也要思考將入手後的問題該如何處理跟解決，要先有備案或知道找誰處理，這樣做也能大幅提升你買到屋主急售案件的機率。
