上一篇我們寫了有二胎貸款的房屋買賣注意事項（買方篇），這一篇我們來聊聊，如果你有二胎貸款的房屋要買賣，而你是賣方的話，你要怎麼賣才可以讓自己順利脫身。
如果你的不動產不是因為「有所選擇」而去跟民間業者借了二胎貸款，你一定要先有一個認知的前提，就是「時間不站在你這邊」，你沒有時間跟底氣可以慢慢拖著處理或慢慢地去賣掉這個不動產。
為什麼這邊會提到「有所選擇」呢？因為有些人跟民間業者借二胎貸款，是因為一些做生意的需求，或特殊的原因要借款。通常這類人在借完款之後，大多數都有能力做清償、快速清償或短期清償。
但如果你今天是因為「沒得選了」，也就是說銀行沒有辦法借你，親朋好友這邊也借不到錢，你才拿不動產去跟民間業者抵押借二胎貸款，這時候狀態就完全不一樣了。
１.賣方在賣有二胎的房屋需要先計算的費用
如果你的房屋有二胎，在賣之前一定要先清楚這三筆費用「延遲利息」、「違約金」及「短期代墊費」，因為在委託房仲賣屋時，房仲多半都不會清楚詳細的金額甚至連問都不會問，所以查明正確金額的責任會落在賣方身上。
再來，這些費用的金額如果由房仲去問的話，債權人未必會說，所以由賣方自己詢問會是較佳的做法，這樣得出的金額也會最精準，當你知道正確的金額之後，接下來就要讓房仲去精算，賣房的最後成本及該賣多少價格才可以讓你安全下莊與脫身。
1-1.二胎延遲利息
大多數有二胎的房屋如果要賣房，通常是因為利息已經繳不出來，因此，這邊一定要算清利息欠繳情況：
✅ 確認有幾期的利息尚未繳納及總欠繳利息共有多少。
✅ 確認利息從幾號開始計算，可以知道每個月幾號後利息會再增加。
✅ 確認延遲部分是否有額外的懲罰性違約金
上述這些部分都務必要一併問清楚。
1-2.二胎違約金
除了上面的延遲利息外，提前還款的違約金是借二胎最大的一筆支出，這點在我們上一篇文章中有提到，違約金幾乎是賣有二胎房屋最大的一筆潛在額外支出，而且這個金額多半在賣方跟債權人借款時，都不會特別寫得很清楚，所以這筆費用一定要問清楚要多少。
再來就是，如果你借款的時間已經逼近一年，也要確認並詢問債權人，滿一年之後違約金是否會降低，因為中租-KY、裕融、和潤這些公司在借款一年後還款，違約金通常會大幅降低。
延伸閱讀：
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1-3.二胎塗銷短期代墊費
第三筆費用會出現在房屋已經買賣後、要塗銷二胎貸款設定前，有些債權人會要求賣方必須在房屋過戶前，先償還借款金額，才願意塗銷二胎的設定，但這時候多數的賣方是沒有辦法拿出這筆費用，出來清償二胎貸款的金額，所以會變成要再另外有一筆短期的墊款費用。
通常這種短期的墊款費用在市場上大概是收 8%-10%。如果有認識的，可能金額會更低一些，有聽過最低只收 5%，所以如果債權人不願意在過戶前先進行塗銷，在買賣有二胎的房子時，就會額外出現這筆費用。
２. 賣有二胎的房子房仲一定要慎選
房子有借二胎這件事，多數的賣方在賣有二胎的房屋時，都會擔心讓房仲知道這個資訊，因為說多了，擔心房仲不幫忙守價格；但是如果說少了，又無法讓房仲知道自己大概多急。所以跟房仲第一次接觸時，多半都會比較保守一些。
我比較常遇到的賣方多半只會告訴房仲說：「我有一點急。」，但實際上到底有多急，其實只有你知道，那厲害的房仲在接案前，一定要能夠從謄本中大概得知，這位賣方急迫的程度，或是在第一次接觸時，用詢問引導的方式，讓賣方可以提出他實際的急迫度。
賣有二胎的房子，房仲該怎麼選擇？小白認為有以下幾個重點提供你參考：
2-1.你委託的房仲有沒有經驗？
在找房仲賣有二胎的房子時，賣方一定要先問你的房仲有沒有相關的經驗，因為如果房仲沒有相關經驗，很多事情的細節上面一定會有疏漏，或是在簽委託跟房仲面談前，看看他是否有針對謄本中二胎設定的部分跟你詢問問題，如果沒有詢問的話，基本上我就會判定這個房仲沒有相關的經驗。
2-2.你委託的房仲公司負責人有沒有相關經驗？
除了房仲要有經驗外，他所屬經紀業公司的負責人（老闆）也需要具備相關經驗。否則，在後續的業務溝通或執行層面上，其實還是會有很多問題會卡住。
市場上有一些品牌的房仲公司，對有二胎的房子是不接案的，所以如果你要賣有二胎的房子，記得先問一下他們公司有沒有接這樣子的案件。
2-3. 你委託的房仲如何幫你守價格？
最後你一定要問你委託的房仲：他如何幫你守住價格？因為這個環節其實蠻關鍵的，很多房仲業務的作法通常分為兩種極端：
✅ 守得太緊：導致沒有辦法幫你把房子快速賣掉。
✅ 完全沒在守價：對外跟買方說明時，都說屋主（賣方）很急，暗示一定要趕快賣掉。
至於要怎樣才能知道你的房仲幫你守價格守得好不好，你可以問他這個問題「你如何幫我守價格？」，問完後再看他的回答，藉此判斷你覺得這個房仲及不及格。
３.賣有二胎的房子該具備那些心理素質
通常賣方要賣有二胎的房子，在這個時間點，賣方多半已經走到了沒有辦法負擔得起二胎利息的地步，在釐清並找到適合的房仲後，你一定要有一個比較健康的心態及正確的期待，有以下幾點，我覺得是賣方需要有的心理素質：
✅ 時間沒有站在你這裡，如果遇到有買方出價，就要認真考慮。
✅ 不要想著要靠這個房子還要賺多少錢，能打平就阿彌陀佛了。
✅ 能以最有效率的速度賣掉，就不要拖，因為你每拖一天，成本都是高的。
✅ 面對房仲或買方的出價，你一定要有心中的一把尺。
✅ 吃飽睡好很重要，不要過度焦慮。
尤其是最後一點，小白覺得的蠻重要的，因為過度的焦慮對於賣房子其實沒有太多的幫助。
該來的利息還是會來，該過的時間還是會過，這時候能保持健康的心理，該吃飯吃飯、該睡覺睡覺，在整個賣房的過程的感受會好非常多，而且心理健康有助於吸引好的能量。
４.賣有二胎房子的突發狀況
賣有二胎的房子有一些突發狀況一定要特別注意，如果狀況沒有處理好的話，可能就會讓這個買賣不成，所以如果有遇到這些狀況，一定要留意。
4-1.在買賣的過程中被債權人申請強制執行
通常債權人會申請強制執行，多半都是因為利息積欠太多，或是與賣方協商時，賣方對積欠利息的狀況置之不理，且態度消極，這時候，債權人就有很大的機會會申請強制執行進行法拍。
如果你是賣有二胎房子的賣方，在銷售的過程中，一定要積極地跟債權人說明與溝通，除了希望債權人可以多寬限一些時間，也要展現出自己的態度，讓債權人知道你有在認真處理債務問題。
在銷售期間，如果債權人申請強制執行的話，會衍生額外的費用，再來就是房子被申請強制執行後，就會有限制登記，如果這時候有買方出現，你就沒有辦法順利進行買賣的流程，會影響整個買賣的時程。
4-2.在過戶前債權人不塗銷設定。
案子順利買賣之後，如果在過戶前債權人不塗銷設定，案件就會變得相對麻煩，雖然案子還是能過戶，但過戶後買方的貸款銀行也沒有辦法進行設定，進而無法去清償賣方的貸款銀行設定。
通常這種情況會發生在賣方沒有能力償還積欠債權人的債務所致，因為在買賣有二胎的房子時，有時候債權人會要求債務人必須先清償債務，才願意塗銷抵押權，那如果這時候賣方沒有辦法拿出這筆金額，也沒有管道可以借到短期的墊款資金，就可能會發生沒有辦法塗銷債務的情況。
4-3.債務沒有清算清楚簽約後才發現有落差
賣房子一開始就沒有將債務清算清楚，在買賣後就有可能發生賣出的價格無法清償賣方債務的情況，但這時候買賣價格已經確定，通常都是賣方要額外自己拿錢出來清償債務，才有辦法讓這個買賣順利進行。
５.結論
想賣有二胎房子的案件時，賣方一定要有健康的心態，再來就是要找有相關經驗的房仲，在委託房仲前，一定要考這個房仲，看他能不能正確地回答一些關鍵問題，因為這個房仲是第一線幫你跟賣方洽談的關鍵人物，談得好不好、或談得怎樣，絕對攸關你賣這間房子順不順利。
再來就是在二胎這邊一定要好好談，能夠溝通就要盡量溝通，如果真的還不出利息，也要跟債權人做進一步的約定，或是跟他討論是否能「延後還款時間」或「降低利息」等。
最後，身為賣方一定要有「時間並不站在你這裡」的認知，房子能越快處理掉越好，千萬不要拖，也不要覺得自己能夠撐得過去。根據小白個人的經驗，有借二胎貸款的賣方，很少有人能撐過兩年（指借款的時間）。
這篇如果看完，對一些操作的細節還是不太了解，陪你買好房團隊與林口專業房仲、房仲宥來了、南投買好房、新莊房域通、濱室地產、買房宏綠燈、中壢專業房仲喵爸、江炳賞-亞灣賞哥、汐止房產通、台東小明合開了全台的「房產知識家」社群，，讓全台的買賣方在不動產買賣的這條路上有「人」同行，能即時有一群專業人士及認證房仲陪你解決買賣不動產的各種疑難雜症。
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