市場上有幾種不動產，一定可以讓你買到低於市價，其中最適合一般人購買的就是有二胎（註）設定的不動產，而且是否有二胎其實從謄本上就可以知道，而且謄本是不動產買賣中產權調查一定會揭露的資訊，也可以從謄本中的「建物他項權利部」看賣方的負債有多少，每個月持有不動產還款金額來判斷賣方還款壓力大不大，而且類似的案件在市場上永遠都存在，尤其是房市或經濟差的時候，類似的狀況有更大的機會會出現在市場上。
註
二胎正確的名稱叫「第二順位貸款」，第二順位貸款會發生在當一間房子已經向銀行貸款（這叫「一胎」或「一順位」），但賣方還有資金需求，於是在不還清第一筆貸款的情況下，再次用同一間房子向另一家銀行或民間融資機構申請貸款。
但多數人看到類似的案件，雖然價格相對迷人，但看到賣方龐大債務就會開始腦補，萬一買了這間房子會不會在交易過程中出問題，會不會買了之後卻被債權人（債主）上門討債或被潑漆等各種，或是在交易的過程中二胎的債權人不願意塗銷債權等，但有些想像都是自己嚇自己的內耗，這篇小白將依自身經驗分享有二胎的房屋買賣注意事項，讓你在買有二胎的房屋時，可以買得安心跟放心。
１.要怎樣知道賣方的不動產有二胎設定（第二順位抵押權）
不管你跟誰買賣，調要購買的不動產標的謄本是超級重要的事，要看賣方的不動產有沒有二胎設定，主要要看謄本中「建物他項權利部」中有無出現非銀行體系的權利人，銀行體系相關的名單可以透過中央存款保險公司等官方網站查詢，非銀行體系的權利人多半以是自然人的名子，或薯條三兄弟（中租-KY、裕融、和潤三大融資租賃公司）的名子出現，如果有出現非銀行體系的權利人，那賣方的不動產一定有二胎設定的機率就高達99%。
２. 安全買有二胎房屋的關鍵
買有二胎房屋的關鍵，小白覺得最重要的是要找到一個有買賣類似經驗的仲介，再來就是你要自己有能力查驗相關的資料，有些資料不用透過仲介就能查清楚，所以這部分我們得自己來，那如果無法確定，那就要去跟仲介詢問，以下會分享怎麼問還有如何判斷仲介到底會不會！
2-1.賣方與二胎債權人的關係及債權人是誰
二胎的債權人主要會分成兩種人，自然人跟法人，如果債權人是法人那相對安全，因為單純只是要錢而已，錢有到位什麼都好說，也不會跟你來一些亂七八糟的招式，但如果債權人是自然人，就要請仲介了解賣方是透過誰跟這個自然人借錢。
債權人若是自然人，多半會是代書、當鋪的金主，所以要請仲介去了解這個自然人是透過誰借錢給賣方，他們的想法是什麼？是單純還錢就願意塗銷，還是有其他附加條件等等，這些都需要仲介協助做進一步的確認，因為不是每個自然人的債權人都單純想要錢，有部分比較惡質的，不只想要錢還想要低價取得賣方的房子，遇到這類比較惡質的債權人，賣方的房子要順利買賣就會比較頭痛些。
2-2.賣方的負債總額剩下多少
賣方的負債金額多半不能大於成交總價，對賣方來說，今天賣房子的收入，就是要能夠解決債務問題，如果賣房子的收入沒有辦法解決債務，賣方多半不會有出售的意願。因此對買方來說，查清楚賣方的負債總額有多少，這件事情就變得非常重要。
關於查詢負債的部分，多半會需要房仲或仲介來協助，原因如下：
✅賣方的債務狀況一定要透過仲介才能詢問，在正常買賣中，我們不太可能在一開始就直接遇到賣方。
✅你的出價多半也要超過賣方的負債總額，才有辦法取得這間房子。
✅仲介要協助賣方了解其債權人的借貸遊戲規則。因為在跟二胎業者借貸時，會有許多隱形的費用，多數二胎賣方在借錢的時候，其實是不曉得的。
否則對賣方來說，如果賣房子的金額低於負債，多半會選擇放棄買賣，甚至產生「乾脆把房子送銀行法拍」的念頭，所以在交易前，知道賣方的負債總額有多少就變得非常重要，而且這也有助於我們以最低的價格來取得賣方的房子。
2-3.賣方有無其他二胎以上的負債
除了帳面上可以看到的負債之外，如果你今天是要買有二胎設定的房子，一定要特別留意賣方是否還有其他的負債，這部分建議要透過瞭解實務操作細節或是有相關買賣經驗的仲介來協助。
因為在交易過程中，如果賣方還有其他債務，很容易在債權被「塗銷」後的這個環節出狀況，最糟的情況就是有其他的債權人在「塗銷」賣方房子設定後，再進行新的債權「設定」或「假扣押」等情況。
雖然這類事件發生的機率較低，但如果賣方的財務狀況已經需要借到二胎，就不排除有這種可能性，也就是說，除了謄本上面有設定的債權之外，賣方仍可能存在其他的「隱形負債」。
2-4.賣方有無能力於時限內搬家
有二胎設定的賣方，多半會有需要搬家或是搬遷期的需求，正常人賣房多半會選擇清空讓房子的賣像可以好一些，但有二胎負債的賣方多半沒有餘裕可以選擇清空房子再進行出售，講白話，有能力搬家早就已經搬了，不會還住在現在的房子裡。
以小白個人的經驗來說，類似的賣方家裡多半會有雜物多或非常雜亂的情況。這會衍生出以下幾點需要事先考慮：
✅你能不能接受賣方要求的搬遷時間？
✅賣方能不能在時限內將房屋搬空？
✅如果賣方最後不能搬空，該怎麼辦？
以上三件事你一定要先思考好怎麼做，再來就是要和你的仲介討論，如果賣方沒有辦法如期如質的搬遷完畢，有沒有什麼樣的方式可以限制或要求賣方加快他的搬遷速度？
小白之前的做法都會跟買方討論，在「履約保證帳戶」中留下一筆押金（多半是 20 或 30 萬元），這麼做的目的主要是為了保障買方的權益，應對以下兩種情況：
✅如果賣方沒有如期、如實地完成交屋或搬遷，我們就會從履約保證帳戶中扣除部分費用作為違約金。
✅若房屋在清空後發現有瑕疵，我們也會從該筆押金中撥款進行修繕。
３.如何計算二胎賣方的壓力
這一段會用到比較多的計算及各式專用名詞的解釋，小白會盡可能用簡單的白話文來說明，讓大家比較好理解，而且這一段，如果你能清楚知道賣方每個月還款的壓力有多大，你就可以大概知道要怎麼去談，出價的策略也會變得相對清楚。
3-1.專有名詞說明
✅一分（或分半）：指的是利息的%數，一分指的是1%，分半指的是1.5%，但是這邊的利息指的是「月息」而非「年息」，多數我們認知的利息通常是指年息，但在二胎的世界，利息通常是指月息。換算成年息的話，如果「一分」代表 1%，那年息大約就是 12%。
✅開辦費：指的是二胎業者在收件時，會先收取一筆「費用」，正常銀行收取的開辦費大約落在 3 千元到 1.2 萬元，最多只會到1.5萬 元不等；但是二胎業者收取的開辦費金額，要會看是誰介紹的，如果是自然人（金主直營）大約會是 0-4%，如果是代辦公司，市場價大約是 6-10%，而且還會另外收取代辦服務費，約莫落在4-8%這個區間。
✅違約金：違約金指的是二胎業者在二胎賣方提前還款時，如果沒有到達約定好的期限就提前清償，就會收取的一筆費用，這筆費用大概會是借貸金額的 10% 到 20% 不等，最高有聽過收到 30% ，那違約金會依照貸款利率及綁約條件而有所差異。
3-2.計算二胎賣方他借了多少錢
我們如果跟銀行借貸款的話，銀行都會設定一個抵押權，這個抵押權多半是「最高限額抵押權」，那我們要計算二胎賣方借了多少錢，這個計算方式跟銀行的計算方式不太一樣。
假設我們今天跟銀行借 1,000 萬，銀行就會在我們的謄本上面設定 1,200 萬，一般銀行會設定 1.2 倍，但如果賣方是跟二胎業者，尤其是在債權的權力人是自然人時，最高會設定到 1.5 倍，所以要特別注意權利人是法人還是自然人，因為這跟回推賣方到底實際到底借了多少錢有很直接的關係。
再來有一點很特別的是，二胎業者在還款的時候，每個月只會還利息，並不會還到本金。這點跟銀行還款是蠻不一樣的，所以今天不管賣方跟二胎業者借了多久，他的債務都不會減少，在二胎業界很少會出現「還本」的狀況。
3-3.計算賣方的還款壓力
在了解完上面的專有名詞及一些特殊的狀況之後，我們現在要來計算賣方每個月的還款壓力大不大，我們將分成「銀行借貸」與「二胎借貸」兩個部分來說明：
✅銀行借貸：銀行借貸的部分相對簡單：每個月的還款金額，就是他的貸款金額除以 1.2，再除以100乘以 4,000 元，大概就會是銀行借貸每個月要清償的貸款金額。
✅二胎借貸：二胎借貸的部分，要看利息是一分還是分半，一般常態會是分半到兩分，看他借多少，假設是利息兩分借 200 萬，那他一個月的利息錢就會是 4 萬。
假設你從謄本上面看到，賣方跟銀行借款設定是 1200 萬，跟二胎業者的借款設定是 450 萬，我們用這個例子來試算給大家看：我先展示這個計算過程，就能知道賣方每個月需要還款多少。
✅銀行借貸還款：
設定1200萬實際借款：1000萬 1200/1.2=1000 每月還款金額：4萬 1000/1004000=40000
✅二胎借貸還款：
設定450萬實際借款：300萬 450/1.5=300 每月還款金額：6萬 3000.02=6
✅屋主每月還款金額：10萬
4+6=10
只要不是做生意而是一般受薪階級的賣方，如果他不是在科技業工作，要月收 10 萬元以上其實並沒有那麼容易，但每個月的還款金額卻大過（或接近）10 萬元，賣方的還款壓力一定非常大。
因此，我們在看有二胎房屋設定時，可以詢問房仲去瞭解賣方的狀況，如果有機會遇到賣方，可以看對方是否願意透露，稍微聊一下他的職業，只要對方願意分享職業資訊，我們就能大概判斷還款壓力大小，若還款金額超過10萬這條線，賣方的還款壓力一定是巨大的。
４.買二胎房子各式QA
4-1.買二胎房屋過戶後會被賣方債權人找上門嗎？
類似的情況小白還沒有遇過，對多數債權人來說，他們很單純只是要錢，現在很少有債權人走暴力討債的路，畢竟成本真的太高。
另外，債權人從地政系統上，一定能清楚地知道這個房子已經過戶給新的買方，依法他們對你也沒辦法做任何的事情。所以這個部分其實不太需要特別擔心。
4-2.買二胎房屋會有沒辦法過戶的風險嗎？
只要在買賣前有將相關的債務金額算清楚，且成交價也大於賣方的負債，這部分就不會有無法過戶的問題。
比較需要擔心的是，誠如文章前面提到的，如果在債權人塗銷債權後，又有新的債權人對這間房子做設定，風險主要會是在這裡，但是因為債權人塗銷之後，新的債權人要設定上來需要一點時間，通常沒辦法卡得這麼剛好。以小白個人經驗來說，目前是還沒有遇到過這種狀況。
4-3.賣方將房子賣掉後，會不會故意不快點遷出？
這個問題一定要先溝通好的，所以發生機率不高，加上賣方故意不遷出就沒有辦法拿到錢，也就沒有辦法解決他的問題，常理判斷不會有賣方故意不快點遷出。
而且以小白的經驗，多數的債務人對於「房子已經不再是自己」的狀況，多半都能夠接受，且願意快速配合搬遷。
５.結論
所以我們在買有二胎房子的案件時，只要計算他總負債大概有多少，就能間接知道賣方的還款壓力大不大，我們就可以很容易地推斷出他有可能會賣的最低底價，但這個底價當然不會是房仲跟你說的價格，或者是賣方委託給房仲的底價。因為對有二胎的賣方而言，時間壓力是在他那邊，並不在買方這邊。
在出價策略上，建議注意以下幾點：
✅不要堅持以最低價出價 雖然賣方有壓力，但我們出價也不能說一定要以最低價格去出，因為對屋主來講，他隨時可能有更好的選擇。通常這類的賣方在出售時，選擇還是不會偏離人性，仍會以最有利於自己的價格為主。
✅了解競爭狀況 我們也要時時刻刻了解，在同一個時期是否有其他買方也同時在跟你競爭，或對這間房子感興趣，不過這一點蠻難判斷的，因為你只能從仲介的口中得知，所以在詢問這個部分時，你也可以選擇採取「不主動詢問，觀察仲介是否會主動告知」的策略。
✅出價方式 A.如果你真的對這間房子有興趣，以小白的經驗，可以採取以下兩種方式：
A.出一個你可以接受的最低價格，讓房仲去跟賣方試探，看對方的想法是什麼，再回來討論，但是你一定要保留一個可以加價的空間。
B.給出一個最高的上限金額告訴房仲，讓房仲自己去跟賣方談。
談二胎房子的關鍵是，你要把你的態度擺出來，確定超過這個金額就不買，賣方自然會開始衡量到底要不要把房子賣給你。
下一篇小白會來寫，如果你是二胎的賣方，要怎麼賣房才可以安全下樁，並解決債務。
這篇如果看完，對一些操作的細節還是不太了解，陪你買好房團隊與林口專業房仲、房仲宥來了、南投買好房、新莊房域通、濱室地產、買房宏綠燈、中壢專業房仲喵爸、江炳賞-亞灣賞哥、汐止房產通、台東小明合開了全台的「房產知識家」社群，，讓全台的買賣方在不動產買賣的這條路上有「人」同行，能即時有一群專業人士及認證房仲陪你解決買賣不動產的各種疑難雜症。
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