買房對多數人來說，是一條漫長的路，在經過一連串的考驗後，在好不容易看到自己命定的那間房後，多數人多半都會遇到買房前最大的關卡「房屋貸款」，尤其在金管會對銀行開始管制後，房屋貸款這件事變成每位買方買房路上最大的關卡，即便你有穩定的收入，有明確的頭期款，但仍有可能因為政策的因素，讓你在買房這條路上受傷，加上多數買方對「房屋貸款」評估的流程其實是很模糊的，若遇到經驗較為不足的房屋仲介，違約的風險一定會大幅提升。
齊家不動產團隊這幾年實際陪伴各式各樣的買方順利渡過「房屋貸款」這個最大的關卡，開業迄今貸款過件率為100%也無任何因貸款解約的案例，買方種類從計程車司機、一般上班族、工程師、軍公教到自營商，也因為有這樣的經驗，讓團隊已有一套讓「房屋貸款過件率大幅提升」的實戰SOP，這套SOP我們也會運用在買方下斡旋前，直接幫買方做財務體檢、評估可貸額度與風險，再依照個人條件搭配合適的銀行窗口與送件策略，讓你買的安心買的開心。
如果你正打算買房，或是曾經在買房「房屋貸款」這條路上，有不佳的經驗，這篇就是寫給你的，接下來我會用最白話的方式，帶你一步步拆解齊家不動產團隊的SOP，讓你知道「房屋貸款」其實沒有這麼難，在下斡旋前，即便服務你的房仲沒有協助你做這些步驟，你依舊能靠這這些SOP去檢核你自身的條件。
「房屋貸款」評估SOP是小白從業這幾年來，跟多名代書、各銀行消金主管及自身經驗，結合成一套可實際用在任何一個人買房前評估的SOP，不管你是已經準備要下斡旋了，還是才剛開始看，建議都可以用這套方式先準備好或先進行評估。
１.評估一：「房屋貸款」評估文件準備
開始評估「房屋貸款」前，有以下文件可以先行準備：
✅公司名片、Pass套（識別證）或在職證明：讓銀行了解你任職的公司及職務。
✅所得清單：讓銀行了解你的月收入。
✅財產清冊：讓銀行了解你名下有無其他不動產。
✅薪資轉帳存簿６-１２個月（封面及內頁）：讓銀行了解你的財務收入狀況。
✅聯徵中心信用報告（註1）：讓銀行了解你名下有無其他負債。
註1
聯徵中心信用報告可到「財團法人金融聯合徵信中心」去查閱信用報告服務，線上需要自然人憑證，每年可以免費申請一次，然後自己調閱的聯徵紀錄，不算在送貸銀行調閱的次數，簡單說銀行端無法知道你有調這份信用報告。
☑️財團法人金融聯合徵信中心：https://reurl.cc/XaqLza
以下為「房屋貸款」加分用的文件：
✅集保帳戶（截圖）：讓銀行瞭解你股票投資的狀況。
✅基金（截圖）：讓銀行瞭解你基金投資的狀況。
✅保單：讓銀行瞭解你保障及保單價值及有無質借等狀況。
額外文字敘述提供資訊，若上述資料提供完整，這邊可以在用文字補述：
✅歲數：讓銀行了解你可以貸款的最長年限為多少。
✅年資：讓銀行了解你工作是否穩定。
✅其他（上述資料若齊可不提供）：讓銀行更了解你。 任職公司、月收入、有無不動產、有無負債及曾有債務協商等情形。
２.評估二：「房屋貸款」與收支比及保人的關係
這部分是本篇文章的關鍵，其他地方可以都可以到時候再說，但這段一定要認真看完，你貸款過不過的了，關鍵全部在這邊！這邊講得全部都跟你「人況」（註2）有關係，這邊就不祥述，有想進一步了解請看另外一篇文章。
註2
人況指的是不看建物鑑價，單純看承貸人的條件，承貸人條件越好，銀行放款的條件也會越好。
延伸閱讀：
➤房屋貸款要怎麼規劃才能成數高又利率低呢？【陪你買好房｜好房筆記本】
2-1.收支比
代書、銀行在判斷你能貸款能不能過關（貸款7-8成）的關鍵在於你的收支比，收支比一定要低於60%才能過關，如果高於60%，不會有銀行願意貸款給你，小白有做了一個試算表（註3）讓你可以快速試算，以下為收支比的說明及案例：
✅收支比：月支出/月收入
支出：所有的貸款，包括車貸、信貸、學貸及各種會上聯徵的貸款等。
收入：扣繳憑單上能記錄到的收入加起來除以12，這邊的收入以薪資收入為主，非薪資收入不適用。
✅支出除以收入金額需小於60%：以下用案例直接說明
假設薪資收入是6萬元，在銀行視角，你貸款每月本息支出，最大上限就是3.6萬元。 如果你有車貸，每個月須支出1.2萬元，那你貸款每月本息支出，最大上限就會下降成2.4萬元。
計算式：
60000*60%=3.6
3.6-1.2=2.4
✅要留意收支比會隨著你的可貸款年齡而有所調整
銀行內規中，貸款的年限與你的年紀成正相關，公式如下：
貸款年限+承貸人年齡＞75
故承貸人年紀若高於45歲，要特別留意貸款年限無法達到30年，這將導致每個月的還款金額提高，導致收支比恐大於60%。
註3
齊家不動產｜全能房產計算機：https://www.benebuyhouse.com/calculator/
2-2.收支比不足怎麼辦？可以增加「保人」
自2011年修訂銀行法（註4）後，民眾申請房貸時就不需要提出「連帶保證人」，所以沒有保人同樣能申請房貸，而且現在的保人都屬於「一般保證人」（註5），不會有「連帶保證人」的，主要差異在「先訴抗辯權」這個部分。
但如果承貸人收支比不足的狀態下，銀行就會要求承貸人要加保人來增加收支比，貸款要徵提保人，保人與承貸人的關係是關鍵，再來就是保人的條件，最佳關係一定是夫妻，也是所有銀行都會承認的關係，再來是父母，但如果是兄弟姊妹的關係，多數銀行願意徵提的意願就下降很多，另外保人提供的資料跟承貸人幾乎無異。
✅保人與承貸人關係
最佳關係：「夫」與「妻」。
次等關係：「父母」與「子女」。
最差關係：「兄」與「弟」與「姊」與「妹」。
幾乎不可能互當保人：男女朋友、普通朋友。
✅保人提供資料
保證人身分證及第二證件（健保卡or駕照）、財產清單、所得清單（國稅局申請）、近一年薪資單（請蓋服務單位戳）或扣繳憑單、存摺（需補摺至最新資料）、401申報書（自營商才需要提供）、印章。
註4
銀行法第12- 1條 銀行辦理自用住宅放款及消費性放款，不得要求借款人提供連帶保證人。
銀行辦理自用住宅放款及消費性放款，已取得前條所定之足額擔保時，不得要求借款人提供保證人。
銀行辦理授信徵取保證人時，除前項規定外，應以一定金額為限。 未來求償時，應先就借款人進行求償，其求償不足部分，如保證人有數人者，應先就各該保證人平均求償之。但為取得執行名義或保全程序者，不在此限。
註5
✅一般保證人： 一般保證人（人保）意思是在借款人（主債務人）未履行債務時，願意代為清償的擔保人，但債權人必須先依法強制執行債務人的財產，確定不足清償後，才能向一般保證人求償，這也稱為「先訴抗辯權」；相比之下，連帶保證人則無此權利，債權人可直接向其追討，責任更重。
✅連帶保證人： 連帶保證人是指與主債務人共同負擔清償責任的人。與一般保證人不同，債權人可以直接向連帶保證人要求償還全部債務，而無需先向主債務人追討。換句話說，連帶保證人無法主張「先訴抗辯權」。
✅共同保證人： 共同保證人意思是指多人為同一筆債務提供擔保，他們之間對債權人負有連帶責任，也就是說債權人可以向其中任何一個或全部保證人要求清償，而保證人之間則有內部平均分擔的責任，但關鍵在於共同保證通常是指「保證人之間的連帶」，而不是和主債務人連帶，所以共同保證人原則上仍享有先訴抗辯權（即債權人需先向主債務人求償未果，才能向保證人要求清償）。
３.評估三：「房屋貸款」與承貸人名下有無不動產的關係
依台灣中央銀行在2024年9月20日頒布的「中央銀行選擇性信用管制」條文中律定：「第二戶購屋貸款最高成數由 6 成降至 5 成」，若承貸人名下有不動產，「房屋貸款」銀行只能依央行的規定讓承貸人貸款五成，所以在前面文件準備的部分，才會要求要承貸人提供財產清冊，因為實務上確實有遇過，承貸人名下有長輩繼承給他不動產，但他本人不知道的狀況。
名下有不動產貸款僅五成的這個部分，雖然央行有提供配套措施，讓承貸人可以先買後賣，並跟銀行簽一年內將名下不動產出售的切結書，但多數承貸人在實務上的體感，都認為這是一個無效的配套措施，多數銀行並不願意跟承貸人簽一年內出售的切結書，依小白自己的實務經驗，根本無法幫承貸人解套，主因是對銀行來說，他們還要去追查承貸人他是否有在一年內出售，這會讓銀行的業務直接增加不少，所以搞到最後，多數承貸人還是只能走先賣後買房的這個方式。
延伸閱讀：
➤不動產「先賣後買」好，還是「先買後賣」好？【陪你買好房｜好房筆記本】
４.評估四：特殊職業「房屋貸款」注意事項
這邊會分享特殊職業「房屋貸款」的注意事項，這邊以小白自己有經手過的案件買方職業為主，所以並沒有辦法涵蓋全部的特殊職業，所以我會以相似「類型」職業來做區分，大家可以自己看自己的職業有沒有符合或同性質。
4-1.自營商承貸人的「房屋貸款」
⭐能開發票一定要開發票。
⭐盡量不要收現金，能匯款就匯款。
這邊自營商泛指在內政部商業司申請統編的法人，能在「全國工商行政服務入口網」（註6）上查的到你公司的資料都算，若你未來有需要向銀行貸款，相關的收支紀錄要盡量用匯款的方式在公司存簿留下金流與紀錄，不管你的公司能不能開發票你都要這樣做，因為收現金你在貸款時很難跟銀行證明你的收入有多少。
如果經營的公司有401報表，那對銀行來說他們願意借貸給你的意願又更高的，原因在使用401報表的公司，一定要開發票且每兩個月要繳交營業稅，銀行對於公司的財務掌握度又更高，但如果你是不用開發票的法人（405報表），一定要有匯款紀錄。
這邊簡單說明401、403及405報表的不同：
✅401報表：銷售貨物、提供勞務服務的加值型營業人使用
每兩個月申報繳交營業稅，並且一定要開發票。
✅403報表：兼營免稅、特種稅額計算營業人使用
每兩個月申報繳交營業稅，針對需課徵營業稅的品項就要繳交，但若同時經營免稅（如未加工的生鮮農林漁牧）產品，就需透過 403 報表來分別計算營收與稅額。
✅405報表：適用於營業稅查定課徵的小規模營業人使用
適用於小規模營業人（免開發票、月銷售額低於 20 萬的企業），由國稅局核定銷售額，不需主動申報。
註6
有統編，能在「全國工商行政服務入口網」查到你經營的公司、商行、企業社等。
全國工商行政服務入口網：https://gcis.nat.gov.tw/mainNew/
4-2.非固定薪資承貸人的「房屋貸款」
⭐一定要做內帳，內帳要與銀行存簿能對的起來。
⭐存簿盡量單一進出，不要分好幾個帳戶管帳。
⭐非固定薪資的收入，銀行會依承貸人從業的業種去打折，所以收入不會百分百認列。
走承攬制個人接案者的承貸人，或是非固定薪資的承貸人，在「房屋貸款」這塊你的收入認列，會看你的行業類別，然後一定會被銀行打個折並非百分百認列，而且並非每家銀行都願意承貸，非固定薪資的承貸人一定要有做內帳的習慣，然後請準備一本存簿，這本存簿要用來紀錄你主要的進出金流，這個金流要跟內帳要對的起來，這樣銀行對你的收入時，會比較容易了解你實際收入的狀況。
非固定薪資承貸人最忌諱同時使用好幾個存簿，或是內帳與金流有對不起來的狀況，這樣都會造成銀行承辦窗口的困擾，窗口也會要求你提出更多的資料來佐證你的收入，這都會對你造成一定程度上的困擾。
4-3.收現金承貸人的「房屋貸款」
⭐一定要做內帳，內帳要與薪資袋或薪資條能對的起來。
⭐要請發現金的人提供薪資袋或薪資條（註7），若公司沒有也可以自己做，然後請公司蓋章。
⭐如果發現金給你的人是客戶，就是你的上面沒有人發現金給你的這類的承貸人，可以以你給客戶的報價單或估價單為主來做佐證。
⭐如果你的公司有POS機，可以提供POS機的資料給銀行。
⭐如果你是菜市場的小盤口（小番），跟大盤口（大番）叫貨一定會有紀錄跟金流，提供這個給銀行也可以。
如果你的收入是收現金為主的承貸人，請朝你能提供什麼紙本資料或數據讓銀行相信你有這個收入的這個方向去思考，再來收現金的承貸人貸款要挑銀行承貸，不是每家銀行都願意承貸，以下請依這個順序去挑選妳的承貸銀行：
✅順序一：以你現金存領或匯款為主的銀行做為「房屋貸款」的主要承貸銀行。
✅順序二：以能接受你的業種能提出的佐證資料的銀行做為「房屋貸款」的次要承貸銀行。
✅順序三：以能認列你資產（股票、基金、債券等）的銀行做為「房屋貸款」的次要承貸銀行。
註7
薪資條可以參考這個格式下去製作。
薪資條範本：https://reurl.cc/QVYkW5
５.評估五：「房屋貸款」前其他注意事項
這段是寫給貸款小白看的，如果你有基礎的房貸知識，這段可以直接跳過！
5-1.承貸人在「房屋貸款」前信用狀況
✅信用卡不能繳最低金額，最好是全額繳清，且一定不能有卡循。
✅各類貸款不得有遲繳超過3個月的狀況（聯徵上看的到遲繳紀錄）。
✅若有當他人的保人，他人繳款需正常不得有遲繳或未繳之狀況。
✅不得有信用不良或債務協商之狀況。
5-2.承貸人在「房屋貸款」工作狀況
✅當前工作狀態最好任職3個月起跳，且薪資入帳有3個月以上最佳。
✅若工作有中斷之狀況，中斷其盡量不要超過1個月。
✅不得有頻繁更換工作之情況，一年內換到第三個工作基本上就算多了。
６.小白的建議
買房前建議可以依照齊家不動產團隊評估承貸人「房屋貸款」SOP先準備資料及進行自我評估，這樣你在看到好房準備下旋前，才能從從容容，而不是處於一個搞不清楚的狀況，然後下了斡旋後才又開始擔心貸款過不了。
6-1.齊家不動產團隊評估承貸人「房屋貸款」SOP
評估承貸人「房屋貸款」SOP：
貸款資料➡️計算收支➡️排除限制➡️針對職業特性因應對策
✅貸款資料：看房前就可以先準備。
✅計算收支 ：這是過件與否的生死線。
✅排除限制：檢查「財產清冊」，確認名下是否有其他房屋（含繼承但不知情的）。
✅針對職業特性因應對策：針對非受薪階級客製化對策。
開始看房前，如果能先依照上述SOP先行準備，你在買房準備下斡前真的會安心許多，先行評估一定能讓你的下斡可以是從從容容游刃有餘。
6-2.跟齊家不動產買房貸款安全的原因
自從去年（2024年）央行的限貸令啟動後，齊家不動產團隊對每位準備下斡旋買方，採用更嚴謹的條件審核與評估，對有貸款條件有疑慮的買方，一定會送完銀行的「人況」評估後，才會讓買方下斡，若初步評估連收支比這關都過不了，基本上我們會直接跟買方溝通，並要求其不要下斡旋，避免後續發生因「房屋貸款」不過產生違約之狀況。
開業三年多，目前還沒有遇過客戶在齊家不動產成交後，因「房屋貸款」產生違約之狀況，小白相信以前沒有未來也一定沒有！
如果你想在台南市買賣房，但對現在的貸款環境擔憂的話，歡迎找《以安全利他搭建每一個家》為核心宗旨的齊家不動產團隊來幫你服務，團隊的每位成員均是《專屬你的客製化不動產規劃大師》，每位成員均能以最符合你需求的條件，來陪你買好房！
這篇如果看完，對一些操作的細節還是不太了解，陪你買好房團隊與林口專業房仲、房仲宥來了、南投買好房、新莊房域通、濱室地產、買房宏綠燈、中壢專業房仲喵爸、江炳賞-亞灣賞哥、汐止房產通、台東小明合開了全台的「房產知識家」社群，，讓全台的買賣方在不動產買賣的這條路上有「人」同行，能即時有一群專業人士及認證房仲陪你解決買賣不動產的各種疑難雜症。
那房產知識家為了篩選及避免不肖人士混入社群，確保大家都能在一個安全的環境下進行討論，所以入群的方式會與一般LINE社群有所不同，請依照以下步驟進行入群的程序，若有任何問題歡迎於加入「🏠房產知識家｜入群審查官方帳號」後，提出詢問。
➖➖➖➖➖
🏠房產知識家社群加入方式：
1️⃣第一步：加入「🏠房產知識家｜入群審查官方帳號」
✅LINE官方帳號：https://lin.ee/JdG04YX
✅LINE ID：@510tkidv
2️⃣依LINE官方帳號步驟輸入通關密碼：BBH303
3️⃣獲取房產知識家社群通關密碼並點選LINE社群加入連結
