本篇小白整理從業這幾年，買方常問的十大問題，相信這也是很多人在買房時，或多或少也會有的疑問，順序一到十沒有按被問的次數多寡排列，想到什麼先寫什麼，買房最常問的十大問題中，能夠延伸的問題，後面小白都會獨立寫成完整的一篇文章，所以這篇有點像是從業經驗的快問快答，但對身為首購族的朋友一定能給你一個基礎關鍵及架構。
▎專簽的房子一定要找專簽的業務買嗎？
Ans：
沒有，專簽的房子還是可以找你熟悉的業務去配件！而且你找的業務一定會比較替你著想，信得過的業務你有問題請他去跟開發溝通，相對來說也會比較順利，也比較不會被話術，但前提是你得先跟這個業務有信任度，他也能幫你解決你的買房問題。
▎買房找仲介幫你找會比較有優勢嗎？
Ans：
如果你是還沒確定自己要什麼的買方，那買房找仲介幫你找房基本上沒有優勢，而且還可能一直被騷擾，而且一個仲介未必只服務你一個人，如果你還沒準備好就直接找仲介看屋，基本上被擺到C買的機率很高。
所以如果還處於想到處看看的階段，小白會建議可以在看屋前，先告訴業務你的狀態，如果這個業務在帶看的過程中，都沒有表現出不耐煩，也很積極的為你解決買房的疑問跟問題。
看屋結束後，也願意繼續回答你的買房問題，那小白就會覺得這個業務不錯，不會因為你沒有要買就不想回覆你的買房問題或不想幫忙解決你的困惑。
▎議價一定要下斡旋嗎？斡旋金要下多少呢？若議價不成斡旋金可以退還嗎？
Ans：
- 議價原則都要下斡旋才有參賽權，就跟屋主賣屋要先說他想賣多少一樣，口說無憑四個字大家應該都聽過，相信在人生旅途上，應該有機會遇過說話不算話的同事或朋友吧！？為了避免這樣的狀況發生，所以屋主也白紙黑字寫他要賣多少，那身為買方的你下個斡旋再議價應該可以吧~
- 市場上收斡旋金，小白有看過其他同業收2、3、5、10萬不等，小白個人來說，2000萬以內的案子都是收10萬元，除非高總價的案子才會希望買方斡旋金下超過10萬元。
- 議價不成，斡旋金一定無息全額退還，若有仲介意圖轉斡旋金或是有扣著不還的情況，請向地政局舉發。
▎買房後有漏水仲介會怎麼協助？
Ans：
買屋除了重大瑕疵外（註1），最擔心的就是漏水問題，但漏水這個問題，對屋主、仲介來說未必是一個顯而易見的瑕疵，需要配合一些天候因素才比較容易被察覺，如果屋主不說，或覺得問題不大沒反應，在未搭配天候因素的狀況下仲介未必能察覺滲漏水的狀況。
其實遇到滲漏水的狀況，仲介就是個第三方協助的角色，主要Key Man還是屋主要主導怎麼處理漏水，但多數的仲介多半沒有手段或方法來要求屋主，導致買方因感受不佳進而有可能無限上綱的要求修復滲漏處。
一個好的仲介在遇到買賣案件有TB的狀況時，小白會覺得基本的態度一定不能少，想閃想躲或沒效率的處理都會讓買方（苦主）感受很差，再來就是萬一屋主不願意出面處理時，協商的手段就變得很重要，但不管怎麼協商，小白會覺得更重要的應該是先把買方的問題解決，所以萬一屋主不處理，也應該要先與買方協調漏水找哪家防水公司來處理。
所以小白的做法都是在買方告知有漏水狀況時，第一時間通知賣方外，會找熟識的抓漏師傅直接到現場評估漏水原因，在專業評估後與買方討論解決方案，才會跟賣方討論該如何解決。
後續再依照賣方的態度來選擇處理的方式，至於賣方如果不處理，礙於篇幅長度，小白會再獨立寫一篇關於滲漏水賣方不處理的實務經驗相關的文章。
民法第354條第1項
物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。
重大瑕疵的白話文就是，會減少這間不動產的價值的瑕疵，例如：凶宅、結構傾斜等，很多人會覺得滲漏為何不算，因為可以修復，除非真的是滲漏到很誇張，法官覺得真的讓不動產減少其價值，才有可能被認列為重大瑕疵。
延伸閱讀
➤買房漏水處理全攻略！實戰眉角大公開【陪你買好房｜好房筆記本】
▎買房還要付什麼手續費？
Ans：
賣方：除仲介服務費（成交總價4%）外，賣方還需支付土增稅；若賣屋有獲利還會有房地合一稅。
買方：除仲介服務費（成交總價2%）外，買方還需支付契稅。
買賣雙方各半：地政士費（約2-5萬）、買賣登記規費、履保費、印花稅、書狀費等。
不動產仲介經紀業報酬計收標準規定
不動產經紀業或經紀人員經營仲介業務者，其向買賣或租賃之一方或雙方收取報酬之總額合計不得超過該不動產實際成交價金百分之六或一個半月之租金。
▎網路上看到的房子能不能請自己信任的仲介幫忙談價呢？
Ans：
可以！這個叫指定開發，而且如果本案不是專簽，你信任的仲介未必要跟市場上銷售中業務配件，厲害一點的仲介會直接找屋主，這樣也不用擔心不知道底價，而讓你有買貴的狀況發生，而且你信得過他，仲介在整個買賣中，也會比較站你這邊。
▎不知道仲介厲不厲害，夠不夠專業？
Ans：
- 專業度：假設如果買了房，確定是鄰房因素造成的滲漏水，仲介會怎麼協助？（請他提出實際的作法） 如果你的仲介回答會有半年的瑕疵擔保，就沒有後續的實際作為了！那小白可以跟你保證，出了滲漏水的問題，就別期望這個仲介會多盡心協助了，因為他根本不知道怎麼做。
- 耐心度：想辦法問超過5個以上的問題，看服務你的仲介有無不耐煩的感覺，從這邊可以進一步判斷你的仲介有無耐心及好不好。
- 行情力：買房了解行情很重要，可以先對你要買房的區域做點功課後，在考服務你的仲介看他對行情了不了解。
▎買房找開發買會比較有利嗎？
Ans：
會分兩種仲況而有不同的答案：
｜如果這案是一般簽
- 跟熟的人仲介買最好，如果是一般簽，請你熟識的仲介直接去找屋主就好，今天只要是配件，就算是熟的業務他的狀況與你一樣，還是存在資訊不對等的情況，所以直接找屋主最直接。
- 若要配件，找銷售還是開發，我個人覺得沒有差別太大，撇開資訊不對等的狀況，找銷售服務費有可能不能談，找開發有機會談服務費，不過如果銷售是你熟識的業務，在整個交易過程中，他會比較靠你這邊，那如果你都沒有熟識的仲介可以配件的話，那直接找開發吧！
｜如果這案是專簽
- 專簽就沒辦法去找屋主買了！如果喜歡建議直接找開發比較OK，因為有機會可以談服務費，但如果遇到兩光的開發，很容易整個包起來，因為專簽的開發，多半會比較佔在屋主那邊，除非這件真的很難賣，不然開發多半不太會去跟屋主議價讓價格往下降。
- 找有信任的仲介請他去配件，但就還是以機會跟仲介一起陷入資訊不對等的狀況，不過因為這個仲介你信得過，也相信他的專業，就算資訊不對等他也一定會站你這邊協助分析跟判斷給你作參考。
▎貸款怕貸不到自己要的成數該怎麼辦？
Ans：
多數人都知道買房下斡旋要加附加條款「買房需房貸達成交價8成，不指定銀行利率及貸款年限，排除個人信用外，若無則無條件解約」，但有些仲介在寫斡旋單的時候，不一定會寫這麼完整，可能只有寫「買房需房貸達成交價8成，若無則無條件解約」。
如果萬一貸款真的不足8成，買方很有可能會被要求使用信貸來補足貸款成數，所以在寫特約條款的時候一定要特別注意。 但實務上，多數買方要押這條特約條款，其實難度其實很高，主因是多數的仲介多半不願意讓買賣有意外的可能，避免做白工，所以小白認為比較OK的作法應該這麼做：
- 先確定底價是不是自己負擔的起的價格，可以的話再來進行第二階段。
- 請仲介提供這間房子銀行的貸款評估，並詢問是否能協助評估承貸人的貸款條件，如果這個仲介這都做不到，那可以直接換一個了。
- 詢問是否能先做評估後再下斡旋，多半是可以的，但這間如果很搶手，仲介未必願意要讓你這麼做，加上很搶手可能也輪不到你評估完就被別人買走了。
- 評估結束確定貸款成數及利率後，下斡旋議價或是直接成交，通常做了這些如果還下一個很離譜的價格，那就太不上道了。
▎為什麼仲介都不喜歡先給地址或給案件資料都要搞得很神祕這樣？
Ans：
仲介在還沒確定你是買方前，多半不願意先行提供地址或資料，主因是怕同行踩線（註2），所以才這個不想給那個不想提供，不過現在比對系統越來越發達，資料一比對就出來了！
所以現在願意先給資料的仲介越來越多了，只要確定你的買房需求，或看屋的態度積極願意立刻出來看屋，多數仲介都願意直接提供案件資料，所以下次詢問案件前，可以跟房仲提出你的買房需求，讓仲介知道你是真正要買房的買方。
踩線的意思是，就是同行也去找屋主簽委託。
▎小白的建議
在買房的路上，你還有遇過那些問題或對業務的一些行為不甚了解呢？
歡迎加入小白的官方LINE帳號一對一諮詢，或是在下方表格留言，官網只有小白一個人經營，所以你的問題100%都是由小白來回答，不限買方的問題，如果您是賣方也歡迎加入LINE官方帳號諮詢，而且您若是賣方有賣房需求的話，小白會再額外提供您欲銷售案件的完整估價報告供您參考，有別於一般房仲提供由系統產製的估價報告。
